入住新房
一个月三次污水反流
物业所说的“疏通”
真的尽责了吗？
案情简介
2021年4月，周某夫妇购置了某小区的一楼房屋，并与物业公司签订了物业服务协议。然而，入住后不久，麻烦便接踵而至。2021年11月，他们发现家中外卫屋顶出现水渍，经检查是二楼以上住户共用的主排污管堵塞，导致污水反流。周某立即向物业报修，物业疏通后见有水流流出便告知周某已完成疏通。可次月同样的“反水”再次发生，屋顶大面积漏水，物业公司经报修后再次前来疏通并告知疏通完成；12月中旬，第三次“反水”发生，导致周某家中装修严重受损。街道协调之下，物业公司最终对管道进行开挖，才发现排污管转弯处竟有一块混凝土混合物。面对多次“反水”造成的装修损失，周某夫妇将物业公司诉至法院，要求其承担赔偿责任。
裁判说理
根据双方签订的物业服务协议约定，物业公司应按照无锡市普通住宅物业服务等级六级服务标准提供服务，其中明确要求“每半年对地下管井彻底疏通1次”。案涉房屋于2021年4月交付，物业公司至迟应在2021年10月前完成一次彻底疏通，但物业公司未能提供任何证据证明该公司履行了该项义务。在接到周某夫妇首次返水报修后，物业公司未能认真排查堵塞原因，仅以管道有水流流出为由，即认定疏通完成。这种不适当履行义务的行为，直接导致后续两次大规模返水，造成业主重大装修损失。
综上，因物业公司未能完全履行合同义务，存在违约行为，法院判决由物业公司赔偿周某夫妇各项损失共计10万余元。
法官评析
多层住宅中，管道的使用频率、使用时间以及不当使用等几种因素叠加，导致管道堵塞的现象时有发生，影响最大的当属低层住户。本案周某夫妇就是一楼房屋的业主，而堵塞的管道正是二楼及以上住户使用的公共管道，基于双方合法有效的物业服务合同关系，周某夫妇有权直接要求物业公司承担违约责任，这也是本案核心的审理焦点。
提出违约之诉，则需指出物业公司的具体违约行为。本案中，物业公司的违约行为体现在两个方面：一是“不作为”，即未按合同约定的频率对管道进行彻底疏通；二是“乱作为”，即在业主报修后敷衍了事，未能有效解决问题。反观周某夫妇，在发现问题后多次及时向物业公司报修，已尽到了防止损失扩大的义务。因此，本案最终由物业公司承担了周某夫妇因案涉反水事件所造成的全部财产损失。
法官提醒
房屋不仅是业主的私人居所，更是整栋建筑共有设施体系的组成部分。业主在享有专有部分权利的同时，其居住品质也在很大程度上依赖于物业公司对共有部分的维护管理。物业服务合同正是这一关系的法律载体，它明确了物业公司的维护义务与业主的付费义务，是双方权利义务的基本依据。对业主而言，了解物业服务合同的具体内容、明确物业公司对共有设施的维护标准，是维护自身权益的前提；发现房屋设施异常时，应及时向物业主张权利并留存相关证据。对物业公司而言，合同约定的定期维护义务不可被"被动报修"所替代，唯有主动履职、防患于未然，方能切实保障业主的居住安全与财产安全，实现物业服务合同关系的良性运转。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第一百八十六条 因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。
第五百九十一条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。
第九百三十七条第一款 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
供稿：洪明琪
编辑：吕远哲
审核：王潇
图片来源：豆包AI生成