锡山法院民二庭

三级法官

林  双

不动产买受人权利

在案外人执行异议之诉中如何保护？

在涉不动产的执行案件中，常有案外人以“实际购买不动产”为由，对法院执行程序提出异议，进而引发大量的案外人执行异议之诉。

目前，审理该类案件主要参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）的相关规定，但如何在纷繁复杂的现实中通过法律规范平衡保护无过错不动产买受人的权利与申请执行人的权利，是该类案件的审理难点。

在具体个案中，我一般从如下几方面入手：

《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条规定了不动产买受人可以排除金钱债权人强制执行的两种类型：

（1）无过错不动产买受人的物权期待权，需满足第二十八条规定的在查封前签订有效买卖合同、查封前占有不动产、支付全部价款或已将剩余价款交付执行、非因自身原因未能办理过户四个要件。该条适用于所有的不动产。

（2）商品房消费者的生存权，需满足第二十九条规定的购买登记在房地产开发企业名下的商品房、查封前签订有效买卖合同、所购房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋、已支付价款超过合同约定价款50%四个要件。从上述要件来看，商品房消费者的生存权保护适用范围、条件更为严格，仅适用于购买的房地产开发企业的商品房。

实践中，在认定不动产买受人是否是无过错不动产买受人物权期待权时，对于前三个构成要件即查封前签订有效书面买卖合同、查封前占有不动产、支付全部价款或已将剩余价款交付执行的认定并无太大争议，但对于如何认定非因买受人自身原因未能办理过户登记，则需要结合个案综合考量。

一般而言，可以从主观、客观两方面因素考量未办理过户的原因：客观上，若买受人有向不动产登记机构提交过户登记材料、向出卖人提出办理过户登记请求等积极行为，可以认定符合该条件。如我之前办理的李某为原告的案外人执行异议之诉中，他通过中介购买房屋并在房屋能够办理过户时积极通过中介要求出卖人及时履行配合办理过户义务，但因出卖人迟延履行过户导致房屋被查封，依法应当认定不能过户并非因李某原因造成。主观上，主要考察买受人是否存在怠于履行甚至故意不办理变更登记手续或者系因自身没有尽到合理注意义务导致不能实现变更登记等，如买受人在购房时明知房屋上设有抵押、为了规避税费故意不办理登记等。

实践中，在认定买受人是否属于商品房消费者时存在一个难点，即对“买受人所购房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的认定标准问题。

就该问题，《九民纪要》的理解为“在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内，商品房消费者名下没有用于居住的房屋；商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积是仍然满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神”。目前，实践中认定时一般是沿用《九民纪要》的精神，故在审理该类案件时需要重点关注买受人名下的房屋情况。

此外，对如何理解“买受人名下”也应当作宽泛理解，即如果买受人、配偶或者未成年子女名下有用于居住的房屋，应该视为该买受人已有居住用房。因该条实际上是基于生存权的需求排除执行，故应该严格遵照满足生存需求的实际情况进行认定。

依照《执行异议复议规定》规定，前文论及的无过错的一般不动产买受人之物权期待权及商品房消费者的生存权均是可以排除申请执行人的金钱债权的执行。但在实践中，如果申请执行人在不动产上设立了抵押，则无过错的一般不动产买受人之物权期待权及商品房消费者的生存权能否排除抵押权的执行，就一直存有较大争议。

从目前《九民纪要》的规定精神来看，在遵循“物权优先于债权”基本原则前提下，基于保护生存权这一更高价值，认可对满足《执行异议复议规定》第二十九条规定的生存权需求的商品房消费者的物权期待权可以排除抵押权的执行，但符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的无过错不动产买受人的物权期待权则不可以排除抵押权的执行。

因此，在上述权利冲突时的保护顺位一般为：商品房消费者之生存权＞申请执行人的抵押权＞无过错的一般不动产买受人的物权期待权＞申请执行人的一般金钱债权。